4月7日晚間，中交地產公布了2022年業績報。報告期內，公司實現營業收入384.67億元，同比大幅增長164.52%；同時，歸屬母公司凈利潤為0.34億元，同比減少85.6%。

這也是自2019年起中交地產歸屬母公司凈利潤連續第4年下滑。

不過，盈利狀況難言理想似乎并不影響資金持續涌入中交地產。4月7日中交地產股票漲停，收盤價為15.48元/股，前一天，中交地產剛成功發行7億元公司債券。

盈利能力欠佳

從業績報上看，中交地產表現與上漲的股價似乎并不匹配。

雖然去年中交地產開始在代建業務上發力，但從業績報上看，其營業收入主要來源仍是房地產業務，主營業務構成未發生重大變化。

財務指標方面，截至2022年12月31日，中交地產總資產為1373.07億元，較上年末降低3.28%，歸屬上市公司股東的凈資產32.93億元，較上年末增長1.05%。實現營業收入384.67億元，較上年增長164.52%，實現利潤總額21.83億元，較上年同期增長43.36%。

不過，與大幅增長的營業收入不同，中交地產在2022年實現歸屬母公司凈利潤僅0.34億元，較上年同期減少85.6%，這也是自2019年起，中交地產歸屬母公司凈利潤連續第4年下滑，其“增收不增利”的情況愈發凸顯。此外，中交地產2022年歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為-1.86億元，已較2021年的-4.32億元減少虧損56.91%。

值得注意的是，中交地產董事長李永前曾制定過一個銷售目標，“2020年沖刺500億元2023年遠在千億元之上”。

2023年已至，這一目標卻未再被提起。實際上，中交地產在2022年的銷售金額也已難達預期。

業績報數據顯示，中交地產在2022年實現簽約銷售面積195.78萬平方米，較上年同期降低14.32%，實現簽約銷售金額458.82億元，較上年同期降低18.07%，銷售回款450.84億元，較上年同期降低23.72%；公司在2022年（權益口徑）實現簽約銷售金額296.65億元，較上年同期降低25.46%，銷售回款291.32億元，較上年同期降低30.47%；代建業務在2022年度簽約銷售面積8.77萬平方米，簽約銷售金額13.63億元。

銷售費用方面，中交地產在2022年的銷售費用為10.6億元，2021年為6.9億元，同比增長了53.43%。對于銷售費用大幅增加，中交地產方面表示，銷售服務費及委托代銷手續費增加。

在新一年的工作計劃中，中交地產提及要提升經營質效，支撐利潤達成。銷售方面，根據快周轉型和利潤型項目的不同，統籌平衡售價和去化的關系，堅持市場導向，積極靈活把握銷售價格和開盤節奏，因城、因項目制定銷售策略，盤活處置低效資產，拓寬客戶途徑，創新營銷手段，分階段逐步消化、盤活、處置，提升資產質量和創效能力。

逆勢擴張壓力大

在中交地產2022年營業收入大幅增長的同時，營業成本也迅速攀升。

報告期內，中交地產營業成本為333億元，同比增長197.5%，高于營業收入164.5%的增速，導致毛利率下降9.5%。期間費用率為4.8%，較去年下降6.6%。

根據業績報，土地成本占中交地產2022年營業成本比重為56.2%，是營業成本構成項目中比重最高的，較2021年增加12.4%。

中交地產從未掩飾過對規模的渴求。

在中交地產的“十四五規劃”中就曾表示，要繼續堅持多元化的投資模式，招拍掛、收并購、一二級聯動、內外部協同等多重方式并進，優化投資項目大中小、長中短結構配比，獲取優質項目。

盡管連續幾年被打上“增收不增利”標簽，中交地產在2022年也沒有停下擴張的腳步。

2022年，中交地產新增土地儲備項目11個，占地面積59.67萬平方米，計容建筑面積128.64萬平方米，土地價款為234.37億元，權益價款為109.55億元。公開資料性顯示，中交地產在2013年到2016年的4年時間里，拿地總額才近109億元。

逆勢擴張也讓中交地產的資金鏈承擔了不小的壓力。

2022年，中交地產的凈負債率為171.78%，剔預資產負債率為82.61%，現金短債比0.53，踩中“三道紅線”。不過，相對于2021年這一數據已有所改善。截至2021年末，中交地產的凈負債率為217.7%，剔除預收賬款后的資產負債率為82.0%，現金短債比為0.6。

2022年5月，市場還曾傳出中交地產一份“關于2022年5月份金融機構到期借款無法償還的報告”。不過，中交地產回應稱：“上述傳聞與事實不符，公司現金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務償還。”

對于規模與負債的平衡問題，中交地產在財報中直言，公司的發展規模和效益與行業領先企業相比，尚有不小的差距，資產負債率偏高、商業運營整體專業能力偏弱、滯重資產去化慢等問題仍然沒有得到根本解決；地產主營業務整體毛利率有所下滑，除政策宏觀調控等客觀因素影響，也反映出公司運營管理的精細化、科學化水平還不夠，產品溢價能力還不足。

對此，中交地產稱，要對標行業領先企業，探索新的增長點，向管理要效益，向品質要效益。持續優化融資結構，采取多元化融資方式，控制有息負債規模的增長速度；投資工作進一步主動契合國家戰略，以價值投資為龍頭，做好重點城市政策、市場的研究預判，進一步向核心城市和區域聚焦，加強協同，落實成本管控，強化財務管理，做好風險防控，有效提升項目整體開發運營能力。