3月29日，碧桂園服務(06098.HK)召開業績發布會，年報顯示2022公司營收約為413.7億元，同比增長43.3%，毛利約為102.6億元，同比增長15.7%，凈利潤22.61億元，同比減少48%。

可以看出，受益于前兩年進行大規模收并購，碧桂園服務在眾多港股上市物企中，收入增長勢頭依然明顯，但“增收不增利”的后遺癥尚未完全解決。

收并購后遺癥尚未完全解決

碧桂園服務執行董事兼總裁李長江表示，“2022年應該是公司歷史上最困難的一年。雖然去年的收入和利潤在絕對值上實現了增長，但增長速度明顯放緩，特別是利潤增長沒有達成預期。”

收并購帶來的直接影響是毛利率下降。年報顯示，公司物業管理服務的毛利率由2021年末的約30.3%下降4.8個百分點至2022年末的25.5%。碧桂園服務方面對此解釋稱，毛利率下降主要是由于收并購帶來的無形資產增加，以及若干新收購公司的毛利率偏低，加上公司不斷創新組織管理模式，優化部分管理職能人員，調整至一線業務。

碧桂園服務首席財務官黃鵬表示，“去年公司利潤未達原定預期目標的主要原因，在于收并購帶來的商譽減值、合同及客戶關系攤銷大幅增加，達到約28.5億元。”

2022年財報顯示，收并購帶來的商譽及無形資產減值金額約為17.7億元，收并購帶來的合同及客戶關系等攤銷達10.8億元。

近年來，在資本推動上，上市物業掀起收并購狂潮，在管規模一路突飛猛進，但“增收不增利”的質疑是物企繞不開的話題。高溢價收并購過程中，較高的商譽價值是否合理?萬物云總裁朱保全在近日也發出反思。

2021年，碧桂園斥資72.25億元收購藍光嘉寶服務94.62%股權；斥資33億元收購彩生活核心資產鄰里樂100%股權；斥資100億元收購原富力物業旗下富良環球100%股權，從金額來看成為當之無愧的物管行業“并購王”。

2022年3月的業績發布會上，黃鵬也表示，“公司進行大規模收并購的時間已經過去。2022年的重點是補短板，會以未具備的業態、引進人才、打造產品線、強化優勢這些方面去考慮并購，但是僅僅追求規模、合約疊加的時代已經過去了，接下來會重點抓機遇。”

財報顯示，2022年碧桂園服務仍有進行小規模的收并購，總收購代價約為10.5億元，其中收購中梁物業花費約9億元。

據碧桂園服務財報披露，截至2022年底，碧桂園服務管理層決定退出嘉寶服務和財信服務等幾家物業管理服務公司，及若干物業管理項目，因為這些公司項目的利潤率及物業管理費收取率低于預期。

黃鵬透露，去年總計退出項目的合同管理面積約為0.84億平方米，其中來自嘉寶服務的有0.42億平方米，過億平方米的管理面積已經相當于小型物管上市公司的規模。

推行內部組織變革

去年對于物企而言市場波動的影響較大，物企營收增速放緩，盈利能力普遍下滑，韌性、穩健、長期主義、高質量發展成為高頻熱點內容。

有上市物業公司高管告訴記者，“2022年由于受疫情影響，購物中心經營、酒店出租經營等持有型物業收入減少，以及按國家政策減免房產租金，導致除了住宅物業相對穩定以外，商業物業、寫字樓物業，都出現運營成本上漲的情況，尤其商場和寫字樓都存在空置率增高的情況。”

對于未來，李長江表示，碧桂園服務內部已開始組織變革，清理解決影響公司效率效能的各種內卷的存在，讓目標更明確、授權更徹底、執行“業績為大”的考核要求更堅決，把服務與經營放在集團最靠前的位置，“極其看好碧桂園服務的2023年。”

從具體業務板塊來看，2022年，碧桂園服務的物業管理服務收入約為228.5億元，同比增長約65.7%；社區增值服務方面，2022年公司實現收入約為40.2億元，同比增長約20.7%；城市服務方面，碧桂園服務該項收入約為48.4億元，覆蓋超過150個城市。同時，公司商業運營管理業務分部實現總收入約為12.9億元，同比增長約96.5%。

隨著住宅市場增量面積增速放緩，物業企業來自關聯方交付的在管面積占比在持續減少，碧桂園服務后期靠什么維持利潤和增長？

碧桂園服務集團首席市場官汪英武表示，過去幾年，特別是在2022年，碧桂園服務采取了全域覆蓋下的“一體兩翼”的市場策略，聚焦存量市場的開拓，來應對地產帶來的振蕩影響，具體措施有三個方面：一是通過下沉網絡深耕三四五線城市，來實現低價寬域做寬產品的競爭策略；二是通過社區換新計劃來深挖一二線市場的存量市場和公建服務；三是通過城市服務的城市共生計劃來打開TO G和TO B的城市公共類服務的服務市場。

通過上述的舉措，2022年新增外拓項目中存量項目的數量占比達到80.56%，非住業態的項目占比達到64.82%，整個外拓保持連續的增長。

2023年碧桂園服務的業績表現將如何？

黃鵬表示，今年在收入和利潤方面會謹慎一些，因為消除了一些不利因素，還有各業務的成長驅動，希望實現雙位數以上的增長。具體團隊會追求更高的目標。

此外，黃鵬認為，“今年毛利率會有回升。而增長的驅動引擎，首先是通過組織變革之后的深耕戰略，新舊兩種模式下的拓展驅動，無論在城服還是多業態的拓展，應該還是一個長足的驅動，通過深厚的產品力和運營能力，多業態全生命周期的管理。科技智能化也會繼續降本，形成一定的市場化的能力，但是相對規模還小。”