王麗新

　　連日來，多個部門發聲提及“消化存量房產”，各地亦緊鑼密鼓地出臺相關政策。這是對中共中央政治局4月30日召開會議提及“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”的快速落實，可為樓市企穩復蘇創造更好的市場環境。

　　當下，我國房地產市場供求關系已經從過去的供不應求過渡到供求基本平衡，甚至部分城市出現供過于求的情況。國家統計局數據顯示，截至今年4月末，商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%，去化周期較長。更重要的是，除了待售新房、空置房屋、在建工程等庫存外，還需解決賣舊買新置換不暢等問題。

　　由此可見，聚焦“消化存量房產”發力，是激活不動產流動性的關鍵一招，更是穩樓市預期的一項重要任務。那么，如何消化存量房產？有哪些路徑和模式？

　　第一，激活二手房流動性，疏通新房二手房市場聯動去庫存堵點。當前，多地二手房掛牌量激增，表明置換需求較強，但當前新房二手房聯動交易鏈條循環不暢，一定程度上導致新建商品房庫存高企。

　　近期，多地出臺取消限購、住房“以舊換新”相關政策，旨在疏通二手房交易時間長、手續繁瑣等堵點，為新房去庫存釋放新的需求空間，可謂打破僵局、對癥下藥。據中指研究院監測，截至5月21日，全國已有超60個城市推出住房“以舊換新”措施，模式主要有兩種，一是“國企收舊換新”；二是“中介優先幫賣”。目前來看，“以舊換新”政策雖然仍在探索階段，但卻是盤活存量、消化庫存的有益嘗試，預計未來相關配套資金、統籌方式等會進一步完善。

　　第二，“以購代建”盤活新建未售商品住房，核心是將存量房產轉化為保障性住房，同步解決保障房不足以及新房庫存去化難的問題。5月17日，中國人民銀行表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　從實際操作層面看，一方面，部分城市已跑通“國企收儲未售新房”模式；另一方面，也要鼓勵各地保租房平臺去購買開發企業的存量商品房。若“以購代建”推進順利，將對市場產生多方面影響，一是將消化存量房產與加快保障性住房供給相結合，更好滿足工薪收入群體的住房需求；二是有利于緩解開發商資金壓力，去庫存效果有保障；三是開發商可將回籠資金投向在建工程，加快項目竣工交付，為保交房護航。

　　預計接下來各地將加快推進“以購代建”。若結合收購成本和租賃市場需求來看，二線核心城市有可能率先成為試點，一是其新房套均總價低于一線城市，所需資金規模相對較低；二是這類城市租賃需求較大，收購主體可更好地處置存量房產，甚至未來可尋求通過保租房公募REITs發行來回籠資金。

　　第三，進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，分類處置已售難交付商品住房，防范相關風險。當前，房地產市場正處在調整過程中，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難，若其無法正常交付，將嚴重損害購房者權益，影響房地產市場平穩健康發展。因此，著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置，全力支持續建項目融資和竣工交付，打好保交房攻堅戰，至關重要。

　　目前，從中央到地方，多方主體已經做了諸多工作，例如，城市房地產融資協調機制建立以來，商業銀行已按內部審批流程審批通過“白名單”項目貸款金額9350億元。對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，一是能滿足在建項目合理融資需求；二是確保已售未交付商品住房正常交付；三是獲得資金支持后，可縮短竣工交付周期，保交房穩民生。當然，對于已經資不抵債的項目，也需盡快啟動司法處置程序，該破產的破產，該重組的重組，處置中要把維護購房人合法權益擺到首要位置。

　　整體來看，解決房地產問題需要一攬子政策協同發力，“消化存量”和“優化增量”之間，亦需做好平衡。多措并舉消化存量房產之際，供給端也需隨之調整，比如暫緩商品住宅去化周期過高城市的宅地出讓等舉措，也頗為重要。總而言之，多管齊下，統籌協同，有力出擊，房地產市場的企穩恢復可期。