調(diào)查動(dòng)機(jī)

　　“串串房”，也被稱為“陷阱房”“販子房”――炒房客以低價(jià)收購舊房子或者毛坯房，用極度節(jié)省成本的方式對(duì)房子進(jìn)行裝修，之后作為精修房高價(jià)租售，因甲醛等有害物質(zhì)含量極高，又被稱為“白血病套房”。《2023中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書》顯示，中國(guó)有近2.6億租房人。如何規(guī)避“串串房”，成為很多人關(guān)心的話題。

　　“串串房”問題該如何整治？將“串串房”向外出租是否違法？相關(guān)合同是否有效？帶著這些問題，記者展開了調(diào)查采訪。

　　□ 本報(bào)記者 孫天驕

　　在異地打工，本以為租到了心儀的房子，沒想到卻是噩夢(mèng)的開始。

　　今年2月1日，到福建廈門打工的潘先生精挑細(xì)選租下一個(gè)公寓的單間，不僅價(jià)格較為便宜，每月1350元，房間內(nèi)部還很精致。然而，住了不到兩個(gè)月，他總感覺室內(nèi)空氣有異味，晚上失眠，鼻子開始不舒服，洗頭時(shí)頭發(fā)掉得厲害。

　　上網(wǎng)搜索原因時(shí)，他搜到一則關(guān)于“串串房”的科普視頻――新裝修的房屋、幾乎沒有居住痕跡、使用的材料和家具極為劣質(zhì)。

　　懷疑自己租到“串串房”的想法越來越強(qiáng)烈，潘先生找了專門的檢測(cè)機(jī)構(gòu)，檢測(cè)結(jié)果顯示屋內(nèi)甲醛等有害氣體含量明顯超標(biāo)。他立刻拿著檢測(cè)報(bào)告找到租房中介要求退租，中介把責(zé)任推給了房東，房東一口咬死“房子沒問題”不給退。

　　“之前完全不了解‘串串房’的存在，沒想到自己竟然被坑了。房東和中介隨意將租客的身體健康置于危險(xiǎn)境地，出事了也不負(fù)責(zé)，憑什么？！”剛搬離該房屋的潘先生氣憤道。

　　《法治日?qǐng)?bào)》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)存在不少“串串房”，顯著特點(diǎn)就是使用廉價(jià)劣質(zhì)的裝修材料和家電家具，雖然看上去很新且精致，但實(shí)際上不僅因裝修質(zhì)量差影響居住，屋內(nèi)有毒物質(zhì)如甲醛、苯、TVOC等含量也超標(biāo)，危及租客身體健康。

　　實(shí)踐中，不少承租人租到“串串房”后遭遇維權(quán)難題。例如，出租人不承認(rèn)房屋有毒物質(zhì)超標(biāo)、只愿解除合同但不退押金、二房東/房屋中介和房東之間相互推卸責(zé)任等。而承租人因多是外地來打工的年輕人，一般很少有精力走到訴訟這一步，往往只能不了了之，自認(rèn)倒霉。

　　房子剛裝修便出租

　　甲醛超標(biāo)危害健康

　　潘先生租的那套房是自建房改裝的民房公寓，新裝修。因擔(dān)心空氣質(zhì)量影響身體健康，他咨詢帶看中介，被告知裝修完成已有半年，可放心入住。

　　“看房時(shí)房間窗戶、門都開著，倒是沒聞到刺鼻氣味。”潘先生回憶，可入住一段時(shí)間后，他便感到身體不適，檢查家具發(fā)現(xiàn)有今年1月出廠的。這意味著，房子可能剛裝修好沒一個(gè)月，房東就拿來出租了。

　　他拿著空氣檢測(cè)報(bào)告去找房東和中介，對(duì)方卻矢口否認(rèn)說過“已裝修半年”的話。中介把責(zé)任推給房東，房東承認(rèn)房子剛裝修好就往外租了，但堅(jiān)決不同意退租，“出租房裝修完都是這樣子，如果你敏感不接受，那你自己把房間轉(zhuǎn)租出去吧”“如果裝修完空放一兩個(gè)月，那我就虧本了”。之后，房東還將潘先生“拉黑”。

　　與潘先生同樓棟的一位女租客也遇到了相似情況：住進(jìn)來沒多久就出現(xiàn)渾身乏力不舒服，腿腳疼痛，晚上盜汗等情況。

　　據(jù)專業(yè)人士科普，新裝修或使用劣質(zhì)家具的屋內(nèi)容易含有大量甲醛、苯、TVOC等有害氣體。長(zhǎng)期居住在甲醛超標(biāo)的房屋內(nèi)，會(huì)刺激皮膚和黏膜，導(dǎo)致瘙癢、干燥、潰瘍等癥狀，還可能刺激鼻咽部黏膜，引發(fā)局部干燥、疼痛、潰瘍等問題，甚至對(duì)支氣管和肺部造成嚴(yán)重?fù)p害，嚴(yán)重者甚至影響肝腎功能。

　　而長(zhǎng)期處于苯的氣味環(huán)境中，人體呼吸系統(tǒng)、神經(jīng)系統(tǒng)等組織器官會(huì)受到刺激，影響人體正常生理活動(dòng)。重度苯中毒可能出現(xiàn)全血細(xì)胞減少、再生障礙性貧血、骨髓增生異常綜合征，甚至誘發(fā)白血病。TVOC能引起機(jī)體免疫水平失調(diào)，影響中樞神經(jīng)系統(tǒng)功能，出現(xiàn)頭暈、頭痛、嗜睡、無力、胸悶等自覺癥狀；還可能影響消化系統(tǒng)，嚴(yán)重時(shí)可損傷肝臟和造血系統(tǒng)，出現(xiàn)變態(tài)反應(yīng)等。

　　記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因租到“串串房”而致身體健康受損的人不在少數(shù)。

　　在海南海口上大學(xué)的李女士為了備戰(zhàn)考試，于2023年6月在當(dāng)?shù)卣饬艘惶?0多平方米的一居室，月租金2400元，押一付一。租房時(shí)李女士完全沒想過會(huì)有“串串房”的情況，房東和中介也沒有說明房屋是新裝修的。

　　結(jié)果搬家當(dāng)天就發(fā)現(xiàn)甲醛超標(biāo)――收拾房屋過程中，李女士出現(xiàn)頭暈、無力癥狀，后購買自測(cè)盒檢測(cè)發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)空氣質(zhì)量嚴(yán)重超出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

　　“當(dāng)時(shí)只想趕快退房搬走，經(jīng)反復(fù)協(xié)商甚至提出要報(bào)警后，房東才同意退還租金和押金。”李女士發(fā)現(xiàn)，自己搬出來不久，中介又將該房屋上架了。

　　“串串房”大量存在

　　租客索賠耗時(shí)耗力

　　“原本對(duì)‘串串房’不了解，在網(wǎng)上看到科普才知道那種裝修很新但價(jià)格便宜、地理位置偏的不少是‘串串房’”“實(shí)地看房，發(fā)現(xiàn)多套疑似‘串串房’，租房人真的太難了”……

　　在社交平臺(tái)“串串房”的相關(guān)話題下，多名網(wǎng)友發(fā)布自己租到“串串房”的經(jīng)歷，還有不少網(wǎng)友分享房間圖片，希望大家?guī)兔Ρ嬲J(rèn)是不是“串串房”。

　　一名來自浙江杭州的房產(chǎn)中介丁當(dāng)（化名）告訴記者，他對(duì)“串串房”早就見怪不怪了。“特別是拆遷力度大的地區(qū)，新交付的房子比較多，這類房子突出的特點(diǎn)就是裝修特別新，偏向于網(wǎng)紅裝修。”

　　丁當(dāng)幾乎每星期都會(huì)遇到租了“串串房”后身體不適提出退租的。租客主要分為兩種，一種是剛畢業(yè)對(duì)租房市場(chǎng)不熟悉的，覺得房子裝修不錯(cuò)，位置價(jià)格也能接受，就定了；另一種是工作一段時(shí)間想換個(gè)好點(diǎn)的房子租住的，一看性價(jià)比不錯(cuò)就租了。

　　據(jù)丁當(dāng)介紹，有的城市一些區(qū)域的合租房基本被二房東壟斷了，而他們的業(yè)務(wù)收入主要依靠租房，所以會(huì)壓縮空置期，降低裝修成本，導(dǎo)致甲醛房、“串串房”出現(xiàn)。而租房對(duì)于打工人來說又是剛需，在既要壓縮成本又要找性價(jià)比高一點(diǎn)房子的需求下，“串串房”進(jìn)入了很多人的視野。

　　“從去年9月開始，我從業(yè)的地區(qū)，租客租到‘串串房’的頻率上升很快，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)間段交付的小區(qū)比較多。這些租客包括打工人、孕婦、備孕的人等，不少人發(fā)燒、頭疼、胸悶，基本上是身體出狀況后才發(fā)現(xiàn)是‘串串房’。”丁當(dāng)說。

　　他告訴記者，“串串房”其實(shí)很好分辨，租之前問一問朋友、物業(yè)公司、保安，就知道小區(qū)大概是什么時(shí)候交付的。但實(shí)踐中，因?yàn)榇嬖谛畔⒉睿蟛糠肿饪蛯?duì)“串串房”的了解并不多。

　　在北京市西城區(qū)工作的朱女士則親眼見證了一個(gè)“串串房”的“誕生”。2020年工作以來，她一直在某中介機(jī)構(gòu)的自營(yíng)出租屋里居住，住在一套兩居室的次臥，算上服務(wù)費(fèi)每月房租3500元左右。去年6月，因主臥室友工作變動(dòng)退房，朱女士和平臺(tái)溝通后決定搬到隔壁主臥繼續(xù)居住，租金漲了600元。令她沒想到的是，在室友退租后，平臺(tái)方直接把原本的臥室進(jìn)行一次翻新――重新刷了漆，還換了新的衣柜和書桌等。

　　“那幾天，新裝修后刺鼻的氣味一直久久不散，但平臺(tái)方說要換房間的話就在一周內(nèi)換，不然就要在平臺(tái)掛上房源，到時(shí)候可能就搶不到了。”朱女士說，考慮到搬家麻煩、附近又多是房租貴且裝修破舊的老舊小區(qū)，權(quán)衡之下她還是搬了進(jìn)去，但先暫住在朋友家半個(gè)多月，并高價(jià)購置了空氣凈化器，全天候開著。而等她從次臥搬出后，同樣的情況也發(fā)生在了次臥。次臥翻新后沒幾天就有一個(gè)女生住了進(jìn)來。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，實(shí)踐中，租到“串串房”的多是些從外地到大城市打拼的年輕人，他們不僅對(duì)“串串房”缺乏了解，而且受工作、生活條件等多種因素限制，被“坑”后往往維權(quán)困難，有的無奈認(rèn)栽，有的經(jīng)歷漫長(zhǎng)維權(quán)也只要回了租金。

　　上述廈門的潘先生就曾試圖維權(quán)。他打了投訴電話后，得到的回復(fù)是建議協(xié)商處理或通過法律維權(quán)。他與其他租客說明情況后，房東還報(bào)警說他“騷擾”，甚至一度追上門對(duì)他進(jìn)行辱罵。在派出所、居委會(huì)多方協(xié)調(diào)下，房東只愿意退一半押金。對(duì)于這個(gè)結(jié)果，潘先生并不滿意，他想繼續(xù)維權(quán)，但是打官司耗時(shí)耗力，其他途徑又求助無門，“作為廈漂一族，租房并不是小事，這樣的房東拿租客的健康開玩笑，難道就沒辦法管管嗎？”

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員謝鴻飛分析，“串串房”問題維權(quán)存在諸多難點(diǎn)。一是出租方可能不具備合法的房屋出租資質(zhì)，一旦發(fā)生糾紛，承租人的權(quán)益往往難以得到保障。二是取證問題，房屋質(zhì)量問題、安全隱患、違規(guī)裝修等證據(jù)可能難以獲取，或者需要專業(yè)的檢測(cè)和鑒定，如甲醛檢測(cè)（CMA資質(zhì)）產(chǎn)生的費(fèi)用較高，增加了維權(quán)的難度。三是法律界定和責(zé)任主體不明確：“串串房”可能涉及房屋的改造、裝修和出租等多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及多個(gè)責(zé)任主體，如房東、租客、中介、裝修公司等，導(dǎo)致維權(quán)時(shí)難以確定具體的違法行為和責(zé)任方。

　　“遇到此類現(xiàn)象，租客需要負(fù)擔(dān)較多的時(shí)間成本和前期維權(quán)成本，而維權(quán)過程可能涉及多次協(xié)商、投訴、鑒定、訴訟等環(huán)節(jié)，耗時(shí)較長(zhǎng)，加上維權(quán)涉及較多的法律知識(shí)，部分租客對(duì)相關(guān)法律法規(guī)不熟悉，可能不清楚如何正確行使自己的權(quán)益。這些都可能讓租客壓力過大、身心俱疲，從而放棄維權(quán)。”北京理工大學(xué)法學(xué)院教授孟強(qiáng)說。

　　偷偷出租劣質(zhì)房屋

　　涉嫌欺詐合同無效

　　對(duì)于房東和中介來說，將“串串房”向外出租的行為是否違法？相關(guān)合同是否有效？

　　孟強(qiáng)指出，將有毒物質(zhì)含量超標(biāo)、充滿劣質(zhì)家具的房屋向外出租，顯然違反了相關(guān)法律法規(guī)。我國(guó)民法典等法律法規(guī)都對(duì)房屋租賃合同中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系作了規(guī)定，此外《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 18883-2002）等也對(duì)房屋租賃的安全性、環(huán)保性以及租賃物的質(zhì)量提出了明確要求。出租人應(yīng)當(dāng)確保出租房屋符合基本的居住條件，包括但不限于房屋結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備完好、空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)等。有毒有害的家具、劣質(zhì)的裝修等，會(huì)造成房屋內(nèi)甲醛、苯等有毒有害物質(zhì)含量超過國(guó)家規(guī)定的限量標(biāo)準(zhǔn)，顯然不符合雙方約定的租賃用途，無法滿足租戶的居住需求，構(gòu)成了對(duì)租賃合同義務(wù)的違反，甚至?xí)?duì)租戶的人身健康造成嚴(yán)重?fù)p害，構(gòu)成對(duì)租戶健康權(quán)的侵害。

　　華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(zhǎng)楊勤法認(rèn)為，出租人不向承租人作任何提示，存在合同欺詐、隱瞞之嫌，這樣形成的合同無效，承租人可以主張解除合同。

　　“從合同的效力來看，未向承租人進(jìn)行任何提示的租賃合同應(yīng)屬可撤銷合同。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》總則編若干問題的解釋第二十一條規(guī)定，故意告知虛假情況，或者負(fù)有告知義務(wù)的人故意隱瞞真實(shí)情況，致使當(dāng)事人基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)作出意思表示的，人民法院可以認(rèn)定為欺詐。而在‘串串房’租賃情境下，出租人不僅未盡對(duì)承租人的安全保障義務(wù)，還在明知住房可能會(huì)對(duì)承租人造成健康損害的情況下隱瞞房屋不宜住人的實(shí)情對(duì)外出租，顯然已構(gòu)成欺詐行為，故承租人可主張撤銷該租賃合同，并要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。被撤銷的合同自始無效。”楊勤法說。

　　他提出，除主張撤銷合同外，承租人亦可直接主張解除該租賃合同，具體的解除路徑有三：租賃房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃房屋質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同；直接向出租人主張違約責(zé)任以解除合同；向出租人主張侵權(quán)責(zé)任以解除合同。若出租人提供的房屋有害氣體超標(biāo)構(gòu)成侵權(quán)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，則屬于根本違約，這種情況下滿足合同解除的條件，從而可以解除合同，出租人還應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　“如果承租的房屋存在甲醛超標(biāo)等問題，對(duì)承租人的健康造成傷害，承租人可以用甲醛檢測(cè)報(bào)告為證據(jù)與房東進(jìn)行協(xié)商，要求其采取補(bǔ)救措施或解除租賃合同。此外，承租人有權(quán)要求退回剩余的租金，并要求房東支付違約金。如果協(xié)商不成，承租人可以尋求消費(fèi)者協(xié)會(huì)的幫助，依然不能解決問題的，可以向法院提起訴訟，要求退房或賠償損失。”楊勤法說。

　　謝鴻飛認(rèn)為，如果出租人和承租人選擇通過中介機(jī)構(gòu)簽訂房屋租賃合同，租客除與房東存在房屋租賃合同外，還與中介機(jī)構(gòu)存在中介合同。根據(jù)民法典規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)在簽訂合同前，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其專業(yè)知識(shí)，仔細(xì)檢查房屋及其設(shè)備設(shè)施的相關(guān)情況，并如實(shí)將相關(guān)情況向租客進(jìn)行匯報(bào)。如果在這一過程中，中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，而故意隱瞞不告知租客，或者根據(jù)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)知識(shí)應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，而由于其疏忽沒有發(fā)現(xiàn)，由此導(dǎo)致租客傷亡和財(cái)產(chǎn)損失的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)退還租客支付的報(bào)酬，并根據(jù)其過錯(cuò)程度對(duì)租客的損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

　　加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管

　　強(qiáng)制檢測(cè)空氣質(zhì)量

　　如何防止租賃市場(chǎng)中的“串串房”亂象？

　　楊勤法建議，首先要明確執(zhí)法主體。房屋租賃監(jiān)管主體較多，包括城市管理、民政、市場(chǎng)監(jiān)管等部門，但是多頭管理容易造成各部門之間缺乏交流合作、監(jiān)管不及時(shí)甚至相互推諉的情況，也容易造成被侵權(quán)方不知道去哪個(gè)部門申訴的情形。其次要確定執(zhí)法內(nèi)容。各部門依據(jù)《房屋租賃備案》，通過實(shí)地檢查，對(duì)各租賃房屋是否都履行了登記備案程序以及登記備案內(nèi)容是否與實(shí)際情況相符合進(jìn)行核查，對(duì)于沒有履行登記備案手續(xù)以及登記備案內(nèi)容與實(shí)際情況不符的按照《商品房屋租賃管理辦法》第二十三條要求其限期改正，否則處以罰款等。

　　“有關(guān)部門還應(yīng)檢查租賃房屋的消防安全、承重安全、電氣安全和外觀質(zhì)量等，對(duì)屋內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，確保租賃房屋的安全可靠；對(duì)于存在安全問題包括空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)在內(nèi)的租賃房屋，要求出租人及時(shí)進(jìn)行整改。若存在空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問題，有關(guān)部門可在房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)中予以注明，提示租房者注意。”楊勤法說。

　　孟強(qiáng)建議相關(guān)部門建立監(jiān)管機(jī)制，如設(shè)立統(tǒng)一的租賃房源信息平臺(tái)，要求所有房源必須經(jīng)過嚴(yán)格審核、空氣質(zhì)量檢測(cè)合格后方可掛牌出租，確保房源信息透明、真實(shí)。細(xì)化有關(guān)房屋租賃裝修裝飾家具家電質(zhì)量方面的規(guī)定，明確出租人對(duì)房屋裝修裝飾、空氣質(zhì)量等方面的責(zé)任，細(xì)化違規(guī)出租的法律責(zé)任。推動(dòng)房屋租賃行業(yè)組織建立健全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)會(huì)員單位的監(jiān)督。提供便捷的維權(quán)途徑，簡(jiǎn)化維權(quán)流程，例如有關(guān)部門可以開通維權(quán)熱線，聯(lián)合司法部門，提供免費(fèi)法律咨詢或法律援助服務(wù)，設(shè)立快速調(diào)解機(jī)制，縮短糾紛解決周期，減輕租客維權(quán)負(fù)擔(dān)。此外，負(fù)責(zé)普法的相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步普及租房法律知識(shí)，提高租客對(duì)住房安全、空氣質(zhì)量重要性的認(rèn)識(shí)，了解糾紛解決的渠道和維權(quán)的途徑，增強(qiáng)自我保護(hù)能力。

　　謝鴻飛認(rèn)為，租客應(yīng)提高法律意識(shí)，并盡量選擇信譽(yù)好、質(zhì)量可靠的房屋中介；可以通過實(shí)地考察、與房東或中介溝通等方式，了解房屋的實(shí)際情況和出租方的信譽(yù)度，關(guān)注房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)施和管理情況，注意檢查房屋裝修情況，并在合同中對(duì)相關(guān)環(huán)保內(nèi)容進(jìn)行約定；如果條件允許，可以請(qǐng)專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，以確保人身健康和安全。對(duì)于租賃合同，要關(guān)注租金支付方式、維修責(zé)任、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款，確保自己的權(quán)益得到保障。

　　“要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介公司的監(jiān)管，規(guī)定中介公司必須取得相應(yīng)的資質(zhì)認(rèn)證，并定期接受相關(guān)部門的檢查。對(duì)于違規(guī)操作的中介公司，要依法予以處罰，甚至吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照。”謝鴻飛說。