王麗新

　　停牌17個月后，中國奧園申請于9月25日復牌。提出申請的前提是，中國奧園債務重組取得良好進展，已完成履行復牌指引。

　　事實上，9月份以來，碧桂園、融創中國等多家上市房企境內外債務展期或重組相繼成功。據不完全統計，截至目前已有超50家房企啟動債務重組。筆者認為，上述頭部民營房企債務重組邁出關鍵一步，也是房地產行業信心恢復的有力表現。

　　首先，表明境內外投資者對房地產市場預期有所轉變，行業未來發展預期得到改善。此次融創中國債轉股境外重組方案獲得債權人會議高票通過，消減債務或超45億美元；碧桂園9只境內債約150億元全部展期3年；早期出險房企花樣年控股完成規模64億元的境內債務重組……推進債務重組方案的上市房企增多，涉資規模擴容，且扎堆取得實質性進展，是多方博弈和行業預期向好的結果。

　　一方面，“認房不用認貸”、首付比例降低、取消限購等政策“組合拳”落地，帶來了銷售復蘇和回升的機會，進一步提升市場對握有優質資產房企的信心。以融創中國為例，9月份以來，其股價一度累計大漲200%。另一方面，對債權人而言，相對于債務人最終走向破產清算，不如助其抓住政策窗口期獲得階段性穩定，逐步筑牢銷售底盤扭轉困局，以期最大程度兌現自身權益。

　　其次，將緩解上市房企短期償債壓力，為回歸正常經營和后期發展贏得緩沖期。據筆者觀察，從推進債務重組的主體來看，已經由過去的出險房企向未出險房企轉變，這說明化解風險動作已前置，將加速行業風險出清進程。出險房企越早完成債務重組，可越早走過向正常經營的過渡期，同時也有利于其在新融資政策下籌措更多紓困資金，逐步恢復流動性。

　　相對而言，遠洋集團等未出險房企主動出擊，是為穩住“未出險”身份上一道保險，其債務重組若順利通過，則意味著上市主體有望在相當長一段時間內避免出險。好處有兩方面：第一，如果房地產市場在政策加持下企穩回升，保住企業品牌信用和上市主體信用評級，對后市尋求新的融資更有優勢，比如不排除增資擴股等的可能性；第二，有助于銷售款回流，畢竟未出險房企更能獲得購房者信任。

　　再次，有利于房企多措并舉籌措資金，集中精力推進“保交樓”工作。通盤來看，當前房地產市場仍然處于結構性復蘇的過程中，中短期債務重組是突破口，通過展期、調整利率、債轉股等組合措施進行債務重組，可緩解企業償債燃眉之急，更有助于全力完成“保交樓”任務。

　　若能征得債權人同意暫停境內外債務兌付，上市房企有望將更多資金投入到項目建設之中，進而專注于想方設法在各個城市、各種渠道籌措“保交樓”紓困資金，保證項目如期、滿意交付。

　　總體而言，債務重組并非一蹴而就，需要上市房企扎實有序推進。重組之后，開發商仍需進一步穩定經營，修復基本盤，盡快恢復經營造血能力，以期房地產行業基本面企穩回升。