日前召開的中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。6月份，個人住房貸款利率為4.11%，同比下降0.51個百分點，有望進一步釋放市場需求。專家表示，要著力提高信貸政策精準度。

　　房貸利率穩中有降

　　上半年，新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個BP（基點）。貝殼研究院監測數據顯示，6月份貝殼百城首套、二套主流房貸利率分別較去年同期回落42個BP、17個BP。

　　房貸利率下行，主要與兩方面因素有關。一方面，貸款市場報價利率（LPR）改革效能持續釋放。“99%房貸選擇的是浮動利率機制，即以LPR為基準，簽貸款合同時選擇一個加點，根據當時市場供需關系、商定加點幅度。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾說。6月20日，5年期以上LPR下降10個基點至4.2%，房貸利率隨之下行。另一方面，去年12月份，首套住房貸款利率政策動態調整機制建立，已有多個城市結合自身實際，下調或取消新發放首套房利率下限，進而推動房貸利率整體下行。

　　與此同時，各家銀行放款速度也保持在較高水平。貝殼研究院監測數據顯示，6月份貝殼百城銀行平均放款周期為23天，維持較快放款速度。“通常情況下，銀行會在6月底前集中發放個人住房貸款。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，受此影響，疊加部分城市下調首付比例，今年6月份居民中長期貸款增加4630億元，同比多增463億元，超出市場預期。

　　理性看待需求變化

　　在貸款價格下降、放款速度提升的綜合作用下，個人住房需求有所回升。但目前市場上仍有部分聲音質疑住房需求。

　　質疑主要集中在兩方面。一是個人住房貸款余額減少。鄒瀾表示，與同期商品房銷售規模直接相關的，是個人住房貸款的投放數據，而不是余額數據。從投放數據看，上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放5100多億元。個人住房貸款余額之所以減少，與部分居民提前還貸有關，并不能說明住房需求不足。“由于理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生變化，居民使用存款、減少其他投資提前償還存量貸款現象大幅增加。”鄒瀾說。

　　二是商品房銷售有所下滑。“一季度前期積壓的購房需求集中釋放，帶動房地產市場有所改善，二季度房地產市場逐步回歸常態化運行。”國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉說。上半年，全國商品房銷售面積同比下降5.3%，銷售額增長1.1%，均明顯好于去年全年，銷售面積降幅明顯收窄，銷售額由降轉升。貝殼研究院監測數據顯示，目前消費者看房仍較為積極，5月份重點50城帶看客戶量與4月份相比基本持平，同比仍有超三成的增長。

　　由此可見，合理住房需求仍在持續釋放，接下來要協同做好供給端保障。“金融部門按照黨中央、國務院部署，配合有關部門加大保交樓支持力度，保持房地產重點融資渠道穩定。”鄒瀾說。一方面，商業銀行開發貸款投放力度加大，今年上半年累計新增4200多億元，同比多增約2000億元，促進了開發商加快項目建設、保障項目交付。另一方面，穩定債券、股權等重點融資渠道。去年11月份以來，在“第二支箭”框架下，累計為民營房企約260億元債券發行提供增信支持；中國證監會優化房企上市融資政策后，已有多家企業獲得股權融資支持。

　　　政策仍有優化空間

　　當前備受市場關注的是，個人住房金融政策是否有優化空間，尤其集中在提前還貸、存量房貸利率調整等事項上。關于提前還房貸，金融管理部門已作出部署，要求商業銀行強化“以客戶為中心”理念，按照合同約定、做好客戶的提前還款服務工作。今年2月份，原中國銀保監會已會同中國人民銀行召開部分商業銀行座談會，要求銀行加快處理積壓申請。

　　“關于存量房貸利率調整，接下來有兩種可能性，即直接降、間接降。”招聯金融首席研究員董希淼說，前者是指變更合同條款，后者是指貸款以新換舊。“按照市場化、法治化原則，我們支持、鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者用新發放貸款置換原來存量貸款。”鄒瀾說，提前還房貸是居民資產配置的一個調整，盡管5年期以上LPR下行了0.45個百分點，但由于約定的加點幅度在合同期限內固定不變，因此，前些年發放的存量房貸利率仍處于相對較高水平，這導致了提前還款大幅增加。

　　需要注意的是，由于貸款合同變更、貸款置換涉及商業銀行的自主經營權，具體事項仍需借款人與商業銀行在合法合規的前提下協商一致。“銀行尤其是國有大行應意識到，降低存量房貸利率是一個當下痛苦、長遠有利的選擇。”董希淼說，提前還款、降低存量房貸利率都會影響銀行收益，但從長遠看，后者有助于增強客戶黏性、穩定存量客戶。

　　“接下來，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”鄒瀾說，人民銀行將深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房住不炒”定位，配合相關部門和地方政府扎實做好保交樓、保民生、保穩定工作，滿足行業合理融資需求，繼續為行業風險有序出清創造有利金融環境。 （經濟日報記者 郭子源）